قد يتم تخفيف القيود المفروضة على الاستثمار الأجنبي في سوق العقارات السكنية الإندونيسية 

تقع إندونيسيا بالقرب من قمة أجمل الدول في العالم، ومن المتوقع أن تتفوق على ألمانيا واليابان والمملكة المتحدة من حيث حجم اقتصادها، لتحتل المركز الرابع عالميًا بحلول منتصف القرن.

وينمو الناتج المحلي الإجمالي بمعدل مثير للإعجاب يتجاوز 5% سنويا، وهو أعلى بكثير من المتوسط ​​العالمي. ويبدو أن حظر تصدير خام النيكل، الذي تم فرضه قبل ثلاث سنوات، كان ناجحا، حيث اجتذب استثمارات أجنبية كبيرة إلى البلاد وحول إندونيسيا إلى مركز صناعي عالمي لصناعة البطاريات. وينمو عدد سكان المدن بوتيرة مثيرة للإعجاب أيضًا، مدعومًا بمعدلات الخصوبة المرتفعة والتوسع الحضري المستمر.

ويقدر البنك الدولي تكوين أسر جديدة بنحو 780,000 ألف أسرة سنويا حتى عام 2045، مما يؤدي إلى زيادة الطلب القوي على الإسكان على المدى الطويل.

للوهلة الأولى، يعد سوق العقارات في إندونيسيا مكانًا مثاليًا للاستثمار.

وفقا لـ Numbeo، قاعدة بيانات تكاليف المعيشة، فإن أسعار العقارات السكنية أقل بكثير مما هي عليه في الدول الأخرى ذات الدخل المماثل.

وتقول إن متوسط ​​سعر المتر المربع من العقارات السكنية في وسط المدينة في إندونيسيا يزيد قليلاً عن 1,600 دولار، وهو أقل بكثير من فيتنام أو الفلبين حيث يصل إلى 2,800 دولار و2,500 دولار على التوالي.

يتم تعزيز الطلب بشكل أكبر من خلال ارتفاع الدخل وانتقال الأسر من المنازل دون المستوى المطلوب إلى أماكن أفضل تم بناؤها حديثًا، في حين يبدو أن جانب العرض يصل إلى الحد الأقصى من طاقته نظرًا لأن معظم المطورين والبنائين الرئيسيين في البلاد يعانون من الإفراط في الاستدانة مع آجال الاستحقاق التي تلوح في الأفق والمساحة المحدودة. ينمو.

الإعلانات

وبشكل عام، يبدو الاتجاه الصعودي للأسعار جذابًا للغاية.

ومع ذلك، تظل الأسعار منخفضة نسبيًا لسبب وجيه.

نظرًا لأن واحدة فقط من كل خمس أسر إندونيسية قادرة على شراء منزل في سوق تجاري مفتوح وأكثر من 2٪ من السكان (حوالي 6 ملايين) بلا مأوى فعليًا، فإن الأولوية القصوى للحكومة الإندونيسية كانت منذ فترة طويلة حماية السوق من الأثرياء. الأجانب الذين قد يدفعون أسعار المساكن إلى الارتفاع، خاصة في أماكن مثل جاكرتا أو بالي.

حتى عام 2015، لم يُسمح فعليًا لأي مواطن أجنبي بامتلاك عقار سكني في إندونيسيا؛ تمت جميع عمليات الشراء عن طريق مرشحين محليين.

ولا تزال القوانين الوطنية تحظر فعلياً على الأجانب الحصول على ملكية "التملك الحر" الكاملة للعقار، مما يحد من حقوقهم في عقد إيجار لمدة أقصاها 80-100 سنة مع عدم إمكانية الحصول على تمويل الرهن العقاري. كما حددت الحكومة الحد الأدنى لسعر العقارات التي يمكن للمستثمر الأجنبي شراؤها، والذي يتراوح من حوالي 65,000 ألف دولار للشقة في أماكن مثل شمال سومطرة إلى 325,000 ألف دولار للمنزل في جاكرتا أو بالي أو أجزاء من جاوة.

إنه قطاع فاخر بالمعايير الإندونيسية. يتم ترك كل شيء أرخص للسكان المحليين.

وفي حين نجحت القيود ظاهريا في إبقاء أسعار العقارات في متناول الإندونيسيين، فقد أدت، إلى جانب البيروقراطية الضخمة وأهداف تطوير البنية التحتية المرهقة، إلى الحد من ربحية قطاع البناء.

ولم تتمكن الشركات التي تتصارع مع ارتفاع الديون من توليد ما يكفي من التدفقات النقدية الحرة، الأمر الذي يدق أجراس الإنذار بشكل لا يختلف عن تلك الموجودة في الصين.

وقد أدى هذا، من بين اعتبارات أخرى، إلى تحرك تاريخي نحو تحرير الملكية الأجنبية.

وفي عام 2021، ألغت إندونيسيا شرط حصول المشتري الأجنبي على تصريح إقامة طويل الأجل قبل الشروع في الصفقة، وأدخلت بعض التغييرات الإضافية في قوانين الملكية لصالح المستثمرين الأجانب.

لكن الإصلاح حتى الآن لم يسفر إلا بالكاد عن الأمل في تحقيق اختراق.

وتشير التقديرات إلى أن حوالي 200 مالك أجنبي فقط اشتروا عقارات سكنية في إندونيسيا مباشرة، دون مرشح، على مدى السنوات القليلة الماضية، حتى الآن، مع حوالي 40 منهم فقط في عام 2023.

يلقي الخبراء اللوم على التأخير في التنفيذ: تفيد التقارير أن السلطات المحلية لا تزال تطلب بطاقات هوية المقيمين وتبقي عملية تسجيل الملكية طويلة ومعقدة.

لكن من المتوقع أن يتغير كل هذا قريبًا.

وبما أن قطاع البناء يمثل حوالي 20% من نمو الناتج المحلي الإجمالي، مما يؤدي إلى تحسين الطلب المحلي على كل شيء من المعادن والطاقة والخرسانة إلى الخدمات، فإن إندونيسيا ليس لديها خيار آخر سوى فتح سوق الإسكان بشكل أكبر أمام المستثمرين الأجانب، على الأقل في أقساط التأمين. شريحة.

ويتكهن البعض بأن الحكومة ستتيح في نهاية المطاف ملكية التملك الحر الكاملة للأجانب أيضًا، على الأقل ضمن مناطق ومناطق حرة محدودة وتبسيط عملية التسجيل.

وتحاول الحكومة جذب المهاجرين الأثرياء أيضًا.

أطلقت مؤخرًا برنامج تأشيرة "الوطن الثاني" الذي يمنح تصريحًا بالبقاء في البلاد لمدة تصل إلى 10 سنوات لأولئك الذين لديهم دخل ثابت وأكثر من حوالي 130,000 ألف دولار من المدخرات، و"تأشيرة ذهبية" لأصحاب الملايين، وتتطلع إلى بدء تأشيرة "الرحل الرقمي" التي تستهدف المهنيين الشباب الذين يعملون عن بعد.

ولكن حتى الملكية المستأجرة الحالية المحدودة تبدو جذابة.

وفقًا  Housearch.com، وهي منصة رائدة للبحث عن العقارات، يصل متوسط ​​عائد الإيجار في بعض المناطق "الساخنة" إلى 15%.

ويعني ذلك أن فترة السداد أقل من 8 سنوات، وحتى مع زيادة متواضعة في الأسعار خلال مدة عقد الإيجار، فإنها ستضمن عائدًا جيدًا على الاستثمار.

حصة هذه المادة: